Byt nebo dům – to je otázka...
Odpověď závisí na financích i na vašem způsobu života. Dům nabízí větší prostor, soukromí, zahradu a relativně větší volnost, ale přináší vyšší finanční i časové nároky na údržbu, opravy a provoz a dražší pojištění. Často je také ve větší dojezdové vzdálenosti. Byt přináší menší starosti, častěji lepší lokalitu a snazší správu (SVJ), má větší likviditu při prodeji, ovšem s platbou poplatků SVJ, omezenou svobodou změn a mohou být i problémy se sousedy. Při rozhodování si proto položte ještě druhou otázku: nejen co chcete dnes, ale co za deset let? Bude nemovitost vyhovovat změnám rodinné situace, dojíždění a nároku na prostor?
Stanovení rozpočtu a financování – zvládnete to?
Kupní cena je jen začátek. Kromě ní počítejte i s vedlejšími náklady na právní služby, provizi realitní kanceláře, vklad do katastru, poplatky za výpisy a ověřené dokumenty, daň z nemovitosti, poplatky za zřízení hypotéky, ocenění nemovitosti bankou, vybavení a případné opravy. Při koupi bytu se doporučuje mít rezervu 10 až 15 % z ceny nemovitosti pro nepředvídané výdaje.
Financování bydlení bývá nejčastěji kombinací hypotéky a vlastních úspor, méně často úvěru ze stavebního spoření. Ještě před hledáním si realisticky spočítejte, kolik jste schopni měsíčně splácet. Podle ČBA Hypomonitoru byla v srpnu 2025 průměrná úroková sazba 4,52 %, ale může se v čase výrazně měnit. Proto se vyplatí mít jasno v tom, jak velkou splátku dlouhodobě zvládnete. Nechte si proto nezávazně spočítat hypotéku, pomůže vám to určit reálnou maximální výši úvěru. Ale počítejte i s tím, že celý proces koupě může trvat 6 – 12 měsíců, a stejně jako úrokové sazby, mění se i ceny nemovitostí.
Výběr lokality se nevyplácí podceňovat
Při výběru lokality zvažte dojezdové vzdálenosti, občanskou vybavenost, dopravu i budoucí rozvoj oblasti. Často se opomíjí, že pravidelné dojíždění znamená nejen ztracený čas, ale i výrazné náklady, které byste mohli investovat do kvalitnější nemovitosti. Další cenné informace o oblasti najdete v územním plánu obce, povodňové mapě nebo místních diskuzích. Projděte si lokalitu v různých denních dobách nebo ročních obdobích, všímejte si sousedství, parkování a čistoty.
Jak hledat nemovitosti?
Nejdříve se musíte rozhodnout, zda využijete realitní kancelář, která vám nabídne více možností a právní jistotu, nebo zda zvolíte inzertní portály, sílu sociálních sítí či přímý prodej od majitele, který může být levnější, ale vyžaduje větší přehled a čas. Čtěte inzeráty kriticky: vyhněte se mlhavým formulacím, chybějícím fotografiím a nadsazeným tvrzením. A úplně nejdůležitější věc – před každou prohlídkou si ověřte v katastru, kdo je skutečným vlastníkem. Určitě byste nechtěli, aby se ukázalo, že prodávající nemá s vlastníkem vůbec nic společného.
Právní prověření
Před koupí bytu či domu si ověřte její právní stav. Zkontrolujte výpis z katastru, případná věcná břemena, zástavní práva či exekuce. U bytů se informujte o společenství vlastníků, jeho dluzích, fondu oprav a plánovaných rekonstrukcích. Požádejte prodávajícího o energetický štítek domu a stavební dokumentaci, které vám pomohou posoudit stav nemovitosti a budoucí náklady. Pokud kupujete družstevní či spoluvlastnický podíl, rizika jsou vyšší, protože vlastnictví se nezapisuje do katastru, proto doporučujeme konzultaci s právníkem.
Prohlídka domu před koupí je kritický moment, kdy můžete odhalit věci, které by vás později mohly stát stovky tisíc korun.
Prohlídka nemovitosti – na co si dát pozor při prohlídce bytu či domu?
Nejdříve si nechte doložit základní fakta o nemovitosti:
- Je nemovitost zatížena zástavním právem, věcným břemenem, exekucí nebo soudním sporem?
- Je vše zapsáno v katastru nemovitostí (vlastník, rozloha, parcely, typ stavby, číslo popisné)?
- Je nemovitost kolaudovaná a odpovídá aktuálnímu využití - např. byt, ne ateliér?
- Jsou k dispozici plány, půdorysy a stavební dokumentace? S tím souvisí technický stav budovy – stáří, poslední rekonstrukce, stav střechy, zdiva, omítek, podlah, oken a dveří, rozvodů vody, topení, elektroinstalace…
- Zajímejte se o náklady na provoz – měsíční poplatky za energie a služby (voda, elektřina, topení, poplatky SVJ, příspěvky do fondu oprav)
Na co se zaměřit při samotné prohlídce?
Připravte si seznam bodů, abyste si mohli dělat poznámky a nic nepřehlédli. Sepsaná kritéria vám pomohou hodnotit objektivně bez emocí. Pokud přemýšlíte, na co se ptát při prohlídce bytu, zaměřte se v první řadě na stáří objektu, důvody prodeje, technický stav, měsíční náklady a stav technických rozvodů.
Vezměte si svítilnu, metr, vodováhu a poznámkový blok – pomůže vám při kontrole detailů. Požádejte o možnost druhé prohlídky, abyste objekt viděli ve dne i večer. V případě jakýchkoliv pochybností si přizvěte stavebního technika – je to sice investice navíc, ale díky posouzení skutečného stavu objektu budete připraveni na případné další náklady a předejdete nepříjemným překvapením.
Jaké dokumenty je třeba podepsat při koupi nemovitosti?
Nepodceňujte smlouvy a podepište jen to, co viděl právník
Při koupi nemovitosti se obvykle uzavírají následující smlouvy:
- Rezervační smlouva – zajišťuje přednostní právo na koupi; měla by obsahovat identifikaci nemovitosti, výši poplatku a podmínky vrácení.
- Smlouva o smlouvě budoucí – zavazuje k uzavření kupní smlouvy, dává čas na prověření nemovitosti a zajištění financování.
- Kupní smlouva – hlavní dokument k převodu vlastnictví nemovitosti. Musí detailně popisovat nemovitost, kupní cenu, způsob úhrady, termíny, sankce a přechod vlastnictví.
Doporučení: smlouvu vždy zkontrolujte právníkem. Peníze posílejte přes bezpečnou úschovu (notářskou, advokátní nebo bankovní, nikdy ne přímo prodávajícímu).
Co udělat po koupi nemovitosti?
Zkontrolujte a aktualizujte trvalé bydliště, poštu, lékaře či školu a podejte přiznání k dani z nemovitosti do konce ledna následujícího roku. Zjistěte si plán údržby domu či bytu a sepište, co vyžaduje pravidelnou kontrolu. Zajistěte si pojištění, které ochrání vaši investici při nečekaných událostech i při pronájmu.
Při koupi bytu či domu je klíčové projít všechny kroky – od přípravy a výběru lokality přes právní prověrku a smlouvy až po převzetí a údržbu. Informovaný kupující má klidnější a bezpečnější proces a často i nižší náklady. Po získání klíčů nezapomeňte také na další zabezpečení svého domova vhodným pojištěním.
Co všechno zařídit po koupi nemovitosti? Sepsali jsme zde.
Jaké jsou nejčastější chyby kupujících?
- Koupě pod tlakem emocí „už ať něco máme“
- Neověřený právní stav nebo technický problém
- Podceněná rezerva na opravy
- Chybějící kontrola smlouvy právníkem
- Špatná lokalita nebo nedostatečné porovnání nabídek
- Ignorování dojezdových vzdáleností a dopravní dostupnosti
- Nesledování skutečných nákladů na bydlení (energie, služby, poplatky SVJ)
- Přehlížení stavu společných částí u bytů nebo společenství vlastníků
- Neplánování času na prohlídky v různých denních dobách a ročních obdobích